1.土地登记状况：估价对象位于×x市××路××号，距影剧院500m，距火车站1000m，土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用(1999)字第×××××××号。土地面积10000m2。宗地四至状况略。

  2.土地权利状况：估价对象土地所有权属于国家，原为×××房地产研发企业于1999年11月以出让方式获得。该公司由于经营管理不善，两年内未进行任何开发活动，由政府收回该宗用地土地使用权，并组织拍卖，拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日，该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。

  3.建筑物和地上附着物状况：待估宗地上规划建筑物总面积1 5000m。，为框架结构，规划容积率1.5，建筑密度20%，1～3层为商场，4～11层为住宅，商场住宅各层建筑面积均相等。商场、住宅建筑面积分别为6000m2、9000m2。

  影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。

  估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布、道路通畅，路网密度适中，交通较为便利。

  估价对象所处区域地质状况较好，无不良地质现象;有一定大气、噪声污染，无明显水污染。

  根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关联的资料，考虑到当地地产市场发育程度，故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果做综合调整，从而得到估价对象地价。

  ③土地开发程度：××市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)，红线内场地平整。

  ④容积率：××市商业、住宅用地基准地价是指容积率分别为3、1.5的级别平均地价。

  3)估价对象处于三级地内，商业用地三级地基准地价4500元/m2，住宅用地三级地基准地价3600元/m2，根据估价对象的详细情况，确定采用商业用地三级地基准地价4500元/m2、住宅用的三级地基准地价3600元/m2，作为测算用基准地价。

  ①在评估中，根据《××市城区土地定级估价报告》及估价对象的具体条件，我们最终选择了以下因素：A、商业用地：商服繁华度(距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、商服中心功能齐备度)、交通条件(道路类型、公交便捷度、距火车站距离、距汽车站距离)、人口状况、规划限制、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)。B、住宅：公共设施状况(距中学、小学、医院、农贸市场距离)、交通条件(道路类型、公交便捷度)、环境条件(大气、水、噪声、地质条件、人文环境)、商服繁华度(距市级商服中心距离)、规划限制、人口密度、宗地条件(宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率)等，并进行了期日、使用年期等项修正。

  ②根据影响估价对象地价的因素条件分析，分别确定商业、住宅各因素条件说明、优劣度及修正系数如下表：具体表格(略)。

  估价对象土地使用年数的限制设定为50年，与基准地价内涵确定的土地使用年数的限制(商业40年、住宅70年)不一致，故应作修正。

  依据有关部门提供数据，当地1999年1～12月份，商业用的土地市场行情报价平均每月上涨1%，住宅用地平均每月上涨O.5%;2000年1月～2002年3月份商业、住宅平均每月上涨幅度分别为0.5%、0.4%。

  假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

  估计建造完成后，住宅楼即全部出售，商业楼采取租赁经营的方式，预计住宅楼的平均售价是3500元/m2，商业楼租金水平为250元/月m2。商业楼出租总费用为年租金的40%，当地土地还原利率为7%，综合还原利率为9%，银行一年期贷款利率为10%，贴现率为12%。

  当地建筑市场此类建筑物建安造价一般为3000元/m2，专业费为建安造价的6%，则开发费用=3000×15000×(1+6%)=4770万元

  根据待估对象的真实的情况及该区域同类建设项目的正常的情况，按建安造价的5%计，则不可预见费为238.5万元。

  开发商的合理利润以预付总资本(地价、建筑造价、专业费)的特殊的比例计算，取房地产开发年投资利润率为25%。

  销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，以房地产总价的特殊的比例计算。

  本着上述原则，在认真分析资料的基础上，采用上述的评估方法，经过测算分析，同时考虑到该市同类地区的地价水平，取两种方法所得地价的算术平均值作为最终结果，即(4994.2+6796.3)/2=5895元/m2。则××房地产开发公司委托评估的综合用地在2002年3月30日、宗地红线外六通，红线内场地平整等条件下，总地价为5895万元(伍仟捌佰玖拾伍万元整)。单位面积地价为5895元/m2。